Le Nouveau Coup de Pouce pour Investir dans le Logement Locatif Intermédiaire
Un nouvel outil d’investissement après la fin du Pinel
Depuis le 1er janvier 2025, la disparition progressive du dispositif Pinel a laissé un vide dans le paysage de l’investissement locatif. Pour le combler, le gouvernement a ouvert le dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire) aux particuliers sous conditions. Ce mécanisme, jusque-là réservé aux bailleurs sociaux et investisseurs institutionnels, devient désormais une solution attractive pour les particuliers via une SCI.
Quels sont les avantages du dispositif LLI ?
Le dispositif LLI offre plusieurs bénéfices fiscaux incitatifs :
- TVA réduite à 10 % au lieu des 20 % habituels, sur le prix d’achat.
- Crédit d’impôt pendant 20 ans équivalent à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).
- Prix d’achat du bien réduit de 15 à 18 % par rapport au marché traditionnel.
- Rendement brut estimé autour de 4,3 %.
Ces avantages sont conditionnés à un engagement de location de 20 ans dans un cadre réglementé.
Qui peut investir via le LLI ?
Seules les personnes morales peuvent acquérir un bien sous le régime LLI, ce qui signifie que les particuliers doivent passer par une SCI (Société Civile Immobilière). Cette contrainte ouvre néanmoins la voie à une optimisation patrimoniale et successorale plus souple.
Conditions à remplir pour bénéficier du LLI
1. Conditions liées au bien immobilier
- Le logement doit être neuf ou issu d’une transformation complète (usage non résidentiel transformé en logement).
- Il doit être situé dans certaines zones définies (zones A bis, A, B1, territoires de réindustrialisation, ORT, QPV…).
- Il doit faire partie d’un ensemble immobilier comprenant au moins 25 % de logements sociaux ou être implanté dans une commune répondant à ce critère.
2. Conditions liées à la location
- Location en exonération de TVA, destinée à la résidence principale du locataire.
- Loyers et ressources du locataire plafonnés comme dans le dispositif Pinel.
- Engagement de location sur 20 ans, avec un minimum de 15 ans si les parts sont revendues.
Une opportunité pour se constituer un patrimoine immobilier solide
Le LLI s’adresse aux investisseurs qui cherchent :
- Une valeur refuge immobilière avec fiscalité allégée.
- Un investissement hors niches fiscales, sans plafonds de dépenses ni de nombre d’opérations.
- Une alternance au Pinel avec plus de souplesse et une fiscalité claire.
Un exemple concret d’investissement LLI
| Critère | Pinel (2024) | LLI (2025) |
|---|---|---|
| Prix d’achat (zone A) | 242 000 € | 205 000 € |
| TVA applicable | 20 % | 10 % |
| Économie de taxe foncière | Aucune | ~25 000 € sur 20 ans |
| Engagement de location | 6 à 12 ans | 20 ans |
| Plafond de ressources | Oui | Oui |
Quelles démarches pour investir en LLI ?
- Créer une SCI ou investir dans une structure existante.
- Acquérir un logement neuf éligible au dispositif LLI.
- Respecter les conditions de location dès la livraison du bien.
- Déclarer régulièrement l’état de la location via une procédure dématérialisée spécifique.
Un dispositif déjà testé par des promoteurs innovants
GreenCity Immobilier, pionnier du marché, propose des biens optimisés LLI à un prix 15 à 18 % inférieur au marché, déjà plébiscités par des investisseurs à la recherche de rentabilité et sécurité. L’aval de l’administration fiscale a été confirmé par rescrit obtenu auprès de la DGFIP
FAQ : Questions fréquentes sur le dispositif LLI
1. Puis-je investir en tant que particulier dans le LLI ?
Oui, à condition de passer par une structure juridique comme une SCI.
2. Quelle est la durée d’engagement de location ?
Le bien doit être loué pendant 20 ans pour conserver les avantages fiscaux.
3. Est-ce que le LLI est plafonné comme le Pinel ?
Non, il n’entre pas dans les niches fiscales et ne connaît ni plafond d’investissement, ni limitation d’opérations.
4. Puis-je revendre mon bien avant 20 ans ?
Oui, mais uniquement à partir de la 11e année et sous certaines conditions de continuité de la location.
5. Est-il possible de financer plus facilement en LLI ?
Oui. Les SCI échappent aux plafonds du HCSF, facilitant l’obtention de crédit.
6. Où puis-je trouver les biens éligibles au LLI ?
Chez certains promoteurs spécialisés comme GreenCity, ou via des professionnels de l’immobilier connaissant les critères d’éligibilité.
Conclusion : Un nouvel horizon pour l’investissement locatif
Le dispositif LLI s’impose comme une solution moderne, fiscalement avantageuse et socialement utile pour les particuliers souhaitant investir via une SCI. En proposant des logements à loyers abordables dans des zones tendues, il favorise la mixité sociale tout en offrant aux investisseurs un levier fiscal performant.