Le DPE : de simple diagnostic à critère de valorisation incontournable
Rappel : qu’est-ce que le DPE ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un outil d’évaluation de la consommation énergétique et de l’impact environnemental d’un logement. Exprimé sous forme de lettres allant de A (très économe) à G (très énergivore), il permet aux acheteurs et locataires d’estimer les performances thermiques du bien.
Un durcissement progressif de la réglementation
Depuis l’adoption de la loi Climat et résilience en 2021, le DPE a pris une nouvelle dimension. À compter du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués. Cette interdiction s’étendra aux logements F en 2028, puis aux E en 2034. Ce calendrier progressif a pour but d’accélérer la rénovation énergétique du parc immobilier français.
Les conséquences concrètes d’un mauvais DPE sur les prix
Les logements F et G dans le viseur
Désormais, les logements dits « passoires thermiques » sont confrontés à une double peine : d’un côté, ils deviennent invendables sans décote ; de l’autre, ils sont progressivement exclus du marché locatif. Pour les propriétaires, la perte de valeur est donc très concrète.
Jusqu’à 20 % de décote sur le prix de vente
Les biens classés F ou G peuvent subir une décote allant jusqu’à 20 % de leur valeur initiale. Pour un appartement de 40 m², cela peut représenter une perte de 40 000 à 49 000 euros. Dans certains cas, cette somme est supérieure à l’apport personnel exigé par les banques pour financer un achat immobilier.
Des exemples chiffrés dans les grandes villes
L’étude d’Ithaque montre des baisses de prix allant jusqu’à :
- -667 €/m² à Nice
- -660 €/m² à Bordeaux
- -559 €/m² à Strasbourg
- Soit une dévaluation globale de 200 000 à 250 000 € pour une maison à Bordeaux ou à Lyon.
Pourquoi les acheteurs négocient les « passoires thermiques »
Des travaux de rénovation coûteux à anticiper
Un mauvais DPE implique des travaux parfois lourds pour améliorer l’isolation, changer les systèmes de chauffage, ou rénover les menuiseries. Ces investissements pèsent sur le budget de l’acquéreur, qui va logiquement chercher à négocier le prix en conséquence.
Un facteur d’inconfort et d’insécurité réglementaire
En plus du coût, un logement mal noté est souvent synonyme de mauvais confort thermique, de factures énergétiques élevées, et surtout d’une incertitude juridique croissante. Les acquéreurs redoutent une réglementation encore plus stricte dans les années à venir.
À l’inverse, un bon DPE devient un atout patrimonial
Meilleure performance énergétique, meilleure stabilité
Les logements bien classés (A à D) offrent une meilleure visibilité sur les charges à venir, et sont plus résistants aux évolutions législatives. Ils sont donc de plus en plus recherchés, tant pour l’habitat principal que pour l’investissement locatif.
Un avantage pour l’accès au crédit et à la location
Un bon DPE peut également jouer en faveur de l’acquéreur lors de sa demande de prêt immobilier. Les banques peuvent considérer le bien comme moins risqué, améliorant les conditions d’octroi. Côté locatif, les biens mieux notés se louent plus rapidement et avec une meilleure rentabilité.
Le DPE dans la stratégie des investisseurs immobiliers
Une donnée désormais intégrée dans les calculs de rentabilité
Aujourd’hui, aucun investisseur sérieux ne peut ignorer la note DPE dans son analyse. Elle impacte directement :
- le prix de revente potentiel
- les travaux à prévoir
- la valeur locative
- la fiscalité énergétique future
Impacts sur le rendement locatif et les décisions d’achat
Un mauvais DPE peut réduire la rentabilité nette après travaux, surtout si les coûts de rénovation sont élevés. Certains investisseurs préfèrent désormais se tourner vers des biens à rénover pour les valoriser après amélioration énergétique, dans une logique de « revalorisation verte ».
Vers un assouplissement législatif ?
Une proposition de loi pour maintenir en location les biens rénovés
Le 1er avril 2025, le Sénat a adopté une proposition de loi visant à assouplir l’interdiction de location des biens classés G. Si tous les travaux de rénovation techniquement et juridiquement possibles ont été effectués, la location resterait autorisée. Le texte est en attente d’examen à l’Assemblée nationale.
Conclusion : Anticiper le DPE, c’est sécuriser son patrimoine immobilier
La performance énergétique n’est plus un simple critère secondaire : elle est devenue un levier stratégique de valorisation. Pour les propriétaires, comme pour les investisseurs, intégrer la note DPE dans leurs décisions est désormais indispensable pour sécuriser leurs rendements et protéger la valeur de leur bien.
